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中国房价何时下降十年后?

民生证券首席经济学家邱晓华日前在深圳创新发展研究院就2016年中国宏观经济走势发表了演讲。在谈到当前的房地产问题时,他表示,虽然房地产增长时期还没有结束,但是黄金期可能已经结束了。房价上涨趋势也还没有结束,但是大幅上涨的趋势,或者是暴利期已经结束。

房价由多种因素决定

邱晓华指出,从房地产的发展形势来看,只要工业化、城市化、人口增长这三个趋势没有结束,中国的房地产就依然还处于增长期,只是增长率在回落,而不是进入到增长率由正转负的长期趋势。从房价的角度来看,主要是因为基本的消费需求依然还比较强烈,改善性的消费需求还更强烈,投资投机性的需求受到了抑制,因此,这样一个角度来看它还会推动房价上涨。但是房价暴涨暴利的时期已经结束了。一方面,房地产的成本已经大幅上升,它的利润空间也被成本挤掉了一块;另一方面,各项政策的完善也相应地压制了一块价格的上涨和暴利的获得,特别是未来随着房产税的出台,一定会极大地抑制投资、投机型的住房需求。因此,也会对这一块涨价的压力有一个明显的抑制。

邱晓华认为,未来房地产的变化,会随不同的区域、不同的经济发展水平、不同的居住环境,而发生差异性变化,一线城市房地产总体上还是处于供不应求的发展状态,所以涨价压力始终存在。对于三四线城市来说,目前是供大于求,中国7亿多待销售面积大多数都集中在三四线城市,他们是需求远远跟不上供给,而未来来看,需求也不会明显增加,因为对三四线城市而言,经济发展的恢复程度,经济发展未来的增长点远不如一线城市,远不如条件更好、产业更集中的城市。所以未来更多的会在一线城市、二线城市形成更好的一种发展局面,但是三四线城市可能会继续面临困难,不会发生很快的变化。

对于房地产什幺时候会结束增长,房价什幺时候会真正转入下降?邱晓华认为,工业化、城市化、人口增长,这三个趋势结束之后就会发生变化。“这三个趋势什幺时候结束?我估计大约需要5—10年。5—10年之后中国的工业化大致完成,城市化也接近了一个相对稳定的水平,中国人口也由增长转为下降。”

中国城市化率的饱和点

欧美发达国家的城市化率普遍都在 80%-90% 的认知是完全错误的,因为在发达国家中也存在着各种各样的不同情况,不是所有的国家都能够达到 80%以上的城市化率的。准确的分类是这样的:「新大陆国家」和其他国家。

新大陆国家:指以外来移民为人口主体,土地异常辽阔的国家。美国和澳大利亚等国家就属于这一类型,由于没有原始农业积累,农庄式的农业能够很轻易的成为农业业态的主流。在这种条件下,城市化率才能够轻易达到 80% 及以上的水平。

而其他国家的人口则以原住民为主体,人多地少,并且拥有长期的农业积累。城市化率的饱和点一般在 65% 左右。西欧大陆国家和日本就属于这一类型。中国自然也属于这一类型。现在中国常住人口的城镇化率约为56%,计划到2020年达到60%,到2025年预计能达到65%,最晚到2030年中国城镇化率将达到饱和点。

中国人口何时会负增长

全面二孩政策自开始实施。根据中国卫计委的预测,实施全面二孩政策后,每年新增的出生人口平均可能达到300万,到2050年可增加约3,000万劳动力,在一定程度上减缓人口老龄化进程。自2030年开始,中国人口将进入负增长阶段。

但就不同人口学者的测算,全面二孩放开对人口带来的影响可能会低于预期。

人口学者姚美雄测算后发现,到2050年,将远远达不到增加3,000万劳动力的水平,而由于死亡人口逐年增加,到2023年,年死亡人口就将超过年出生人口,中国人口就将进入负增长,比官方预计的时间点提前了7年。